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商业地产观察:华润龙湖布局一二线城市,新城深耕下沉市场“北上广深”真空

0103月
更新时间:03月01日|标签:

在商业地产领域,港资房企的商业地产项目物业位于一二线城市的核心地段,产品定位高端商场,比如上海的恒隆广场、北京的三里屯太古里。内资房企中,万达是“规模之王”,其商业地产的收入和数目远高于同行。

在万达之后,华润、龙湖、新城的商业地产项目也各有特点,华润和龙湖在一二线布局较多,前者项目偏向高端和中高端,后者偏向中高端和潮流,而新城的吾悦广场深耕下沉市场,主要集中在三四线城市,开店数量在3家中最多。

华润瞄准高端市场,万象城单店业绩突出

华润置地在商业地产方面上的代表作无疑是2004年开业的深圳万象城,后者不仅见证了深圳从一个小渔村成长为国际化大都市的发展历程,也让华润在国内高端购物商场中占有一席之地。

2021年全球奢侈品市场基本恢复到2019年的水平,由于出境受限,中国境内奢侈品市场(不包括港澳台地区)继续保持两位数的高速增长,部分品牌增速超过70%,华润的购物中心也成了疫情影响下的受益者。

华润的购物中心以万象系(万象城、万象天地)为主,主要聚集在高线级城市,2021年上半年,华润万象生活旗下在营购物中心及物业管理服务项目共66个,在一二线城市的布局超过80%。

2021上半年,华润在管购物中心零售额560亿元,同比大幅增长84.4%。其中,12个高端及中高端购物中心销售增速超85%,2018年开业的深圳湾万象城,销售额更是同比增长225%。

根据职业零售网的不完全统计,2021年全国销售额前50的商场中,华润占了9个位置。其中,深圳万象城年销售额约130亿,较2020年增长约30%;杭州、厦门、成都的万象城销售额均超过50亿,且增速高于50%。

据不完统计,华润2022年拟开业项目达15座,分别布局在北京、上海、南京、武汉、东莞、沈阳等城市。其中,武汉万象城商业建筑面积达19万平米,预计开业时间5月1日,项目定位对标武商MALL?国广店、武汉恒隆广场等高端购物中心。

武汉万象城是华润在武汉的首个商业综合体,根据公开信息,武汉万象城投资约130亿,将引进420多个知名品牌,其中,40%以上是第一次进入湖北的大牌。“首店效应”或许会成为华润在武汉商业中心竞争中突围的重要手段,带动销售额增长。

龙湖偏向中高端潮流,商管将被打包上市

与华润置地相似,龙湖的商业地产项目也主要集中在一二线这样的高线级城市,国内消费能力强的区域。根据浙商证券研报,2021年前3季度,龙湖智创生活的商业收入有90%来自一二线城市,其中一线城市占比21.4%,二线城市占比71.9%。

不过,与华润不同的是,龙湖主要以中高端、中端、时尚潮流型项目为主,华润以打造高端项目为主。品牌绑定方面,龙湖主要以中端、大众化零售品牌深度绑定,其大众化、中端、中高端品牌比例与万达相当。

2021年上半年,龙湖集团共开业五座天街。其中,龙湖长沙洋湖天街为华中地区首座天街,武汉江宸天街为武汉的首座天街。开业前两天,武汉江宸天街总客流量超47.5万人次,总销售额破3555万。同样是在上半年开业的成都锦宸天街开业,开业三天,成都锦宸天街实现总客流量超38.2万人次,总销售额破2540万元,表现要逊于武汉。

截至2021年6月,龙湖商业已进入全国28座城市,累计开业商场达54座,已开业商场建筑面积为524万平方米,整体出租率97.8%。相较于2020年同期,商业租金增长39%至37.1亿元,商场销售额增长100%至222亿元,租售比为16.7%,平均日客流201万人次。2022年,龙湖预计开业17个商场,届时累计开业商场将达到80座。

1月7日,龙湖智创生活向港交所提交招股书。2019年、2020年及截至2021年前9个月,龙湖在管购物中心的客流分别为4.722亿、4.587亿及5.043亿;在管购物中心的销售额分别约为267亿元、305亿元及446亿元。2021年,龙湖购物中心的销售额显著复苏。

新城深耕下沉市场,总开店数量最多

从2012年第一家吾悦广场开业,新城控股(601155)的购物中心已经发展了十年。不过,与华润、龙湖不同,新城控股的吾悦广场主要分布在三四五线城市。在2015年商业年会上,新城控股创始人王振华提出,“没有商业综合体的地方,我们就会去投资。”深耕下沉市场,是吾悦广场的基因。

截至2021年末,新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量达189座,进驻全国135个城市。2021年,新城控股实现商业运营总收入86.39亿元,超额完成全年85亿元的既定目标,同比大幅增长51%;全年新开业及管理输出的吾悦广场共30座。

从区域布局上看,2021年开业的吾悦广场近半数位于华东区域,集中在江苏、山东两个省份。江苏作为新城控股的发家地,也成为集团商业板块首先深耕的市场,2021年在宿迁就开了3家吾悦广场。总体来看,吾悦广场在三四五线城市占比近70%,一线、二线城市合计占比不到40%。截至目前,吾悦广场在“北上广深”这四个城市中均无布局。

受限于城市消费能力,2021年全国销售额TOP50的购物中心名单里并没有吾悦广场。根据新城控股2020年年报,2020年,吾悦广场客流5.55亿人次,同比增13%;销售总额319亿元,同比增20%。在已上市的地产公司中,吾悦广场开店数量最多,但总销售额并不占优。

吾悦广场选择定位下沉市场的主要原因是,当初王振华认为一二线城市购物中心几近饱和、三四线城市租金水平相对较低、中产阶层人群增长快且投资回报率相对较高。不过数据显示,2019年,三线城市购物中心平均租金仅3.3元/平米/日,四线城市甚至不足2.2元/平米/日,远低于一线城市的9.8元/平米/日。

新城控股的模式是“住宅+商业”双轮驱动,当三四线城市住宅市场销量下滑,商业市场需求萎缩的时候,在三四线广泛布局的新城控股能否撑得住,一直都是外界关注的焦点。

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